Deweloperzy i zarządcy budynków wielorodzinnych coraz częściej zadają to samo pytanie: co dokładnie przepisy nakazują w zakresie infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych i od kiedy. Odpowiedź wymaga rozróżnienia między tym, co wynika z dyrektywy unijnej, a tym, co zostało już wdrożone do polskiego prawa — bo te dwa poziomy regulacji nie są tożsame.
Co wymaga dyrektywa EPBD od nowych budynków
Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (tzw. EPBD recast) weszła w życie 28 maja 2024 r. Państwa członkowskie, w tym Polska, mają czas na jej implementację do krajowego porządku prawnego do 29 maja 2026 r. Na dzień publikacji tego artykułu (marzec 2026 r.) Polska nie ukończyła jeszcze procesu transpozycji.
Artykuł 14 dyrektywy EPBD określa wymagania dla infrastruktury ładowania EV w budynkach. Dla nowych budynków mieszkalnych z miejscami parkingowymi dyrektywa wymaga dwóch rzeczy jednocześnie: po pierwsze, wykonania pełnego okablowania (pre-cabling) dla co najmniej 50% miejsc parkingowych — z mocą przyłączeniową zapewniającą jednoczesne korzystanie ze wszystkich punktów — oraz kanałów na przewody dla pozostałych stanowisk; po drugie, zainstalowania co najmniej jednego gotowego punktu ładowania w każdym nowym budynku mieszkalnym. Model ten określany jest jako EV-ready: budynek nie tylko musi posiadać infrastrukturę pasywną, ale też przynajmniej jeden działający punkt ładowania od pierwszego dnia użytkowania.
Dla nowych i gruntownie remontowanych budynków niemieszkałnych z ponad 5 miejscami parkingowymi dyrektywa wymaga zainstalowania co najmniej jednego gotowego punktu ładowania na każde 5 stanowisk. W przypadku istniejących budynków niemieszkałnych z ponad 20 miejscami parkingowymi — do 1 stycznia 2027 r. musi być zapewniony co najmniej jeden punkt ładowania na każde 10 stanowisk lub pre-cabling dla co najmniej 50% miejsc.
| Typ budynku | Wymóg EPBD | Termin |
|---|---|---|
| Nowy budynek mieszkalny z parkingiem | Pre-cabling dla min. 50% miejsc + kanały dla pozostałych + min. 1 gotowy punkt ładowania w budynku | Po transpozycji przez PL (termin: 29 maja 2026) |
| Nowy / remontowany budynek niemieszkałny, ponad 5 miejsc parkingowych | Min. 1 gotowy punkt ładowania na każde 5 miejsc | Po transpozycji przez PL |
| Istniejący budynek niemieszkałny, ponad 20 miejsc parkingowych | Min. 1 gotowy punkt ładowania na każde 10 miejsc lub pre-cabling dla 50% miejsc | Do 1 stycznia 2027 r. |
Dyrektywa nie jest aktem bezpośrednio stosowanym i nie nakłada obowiązków na inwestorów z dniem wejścia w życie. Obowiązki powstają dopiero z chwilą, gdy Polska przetransponuje przepisy do krajowej ustawy lub rozporządzenia.
Stan polskich przepisów — co już obowiązuje, co wchodzi wkrótce
Polskie regulacje dotyczące infrastruktury ładowania EV w budynkach pochodzą z dwóch źródeł: ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.
Ustawa o elektromobilności w art. 12b, obowiązującym od 24 grudnia 2021 r., nakłada na deweloperów nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych z więcej niż 3 lokalami obowiązek wyposażenia ich w kanały na przewody i kable elektryczne. Kanały muszą umożliwiać późniejszą instalację punktów ładowania dla każdego miejsca parkingowego.
Od 1 stycznia 2025 r. obowiązuje rozszerzony wymóg dotyczący budynków niemieszkałnych: właściciel lub zarządca budynku z ponad 20 miejscami parkingowymi jest zobowiązany zainstalować co najmniej jeden punkt ładowania.
Natomiast nowe Warunki Techniczne (WT 2026), czyli rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii regulujące m.in. wymagania dotyczące instalacji ładowania EV w nowych inwestycjach, są planowane z terminem wejścia w życie we wrześniu 2026 r. Na dzień publikacji tego artykułu rozporządzenie jest na etapie prac legislacyjnych i nie obowiązuje. Oznacza to, że inwestycje uzyskujące pozwolenie na budowę przed tą datą podlegają dotychczasowym przepisom — przede wszystkim ustawie o elektromobilności.
Podsumowując aktualny stan prawny dla dewelopera realizującego inwestycję mieszkaniową wielorodzinną w Polsce w 2026 r.: obowiązek dotyczy wykonania infrastruktury pasywnej (kanałów kablowych) na etapie budowy, a nie instalacji gotowych stacji ładowania. Obowiązek montowania gotowych punktów ładowania w budynkach mieszkalnych nie wynika z żadnego przepisu obowiązującego na dzień 20 marca 2026 r.
EV-ready a gotowe punkty ładowania — różnica dla dewelopera
Rozróżnienie między infrastrukturą pasywną a gotowym punktem ładowania ma bezpośrednie konsekwencje dla kosztów i harmonogramu inwestycji.
Infrastruktura pasywna (EV-ready) obejmuje kanały na przewody elektryczne prowadzone od rozdzielnicy do poszczególnych miejsc parkingowych, zarezerwowanie miejsca w skrzynce rozdzielczej na dodatkowe zabezpieczenia oraz zapewnienie odpowiedniej mocy przyłączeniowej. Taka instalacja jest wielokrotnie tańsza na etapie budowy niż po jej zakończeniu, ponieważ prowadzenie kanałów kablowych w gotowym garażu podziemnym wiąże się z kuciem betonu i znacznie wyższym kosztem robocizny.
Gotowy punkt ładowania to zainstalowany i podłączony wallbox z gniazdem Type 2, zabezpieczeniami różnicowoprądowymi (RCD typ A lub B, zależnie od urządzenia) i ewentualnie systemem zarządzania obciążeniem. Taki punkt może pracować od pierwszego dnia oddania budynku, ale wymaga decyzji o modelu ładowarki, przydziale mocy na miejsce parkingowe i zasadach rozliczania zużycia energii między mieszkańcami.
Rekomendowane podejście dla dewelopera realizującego inwestycję w 2026 r. to wykonanie pełnej infrastruktury pasywnej na etapie budowy, obejmującej kanały kablowe, okablowanie zasilające i rezerwę mocy, oraz pozostawienie decyzji o gotowych ładowarkach wspólnocie mieszkaniowej lub indywidualnym nabywcom. Pozwala to spełnić aktualne wymogi prawne bez konieczności angażowania się w model zarządzania ładowaniem, który należy do kompetencji zarządcy nieruchomości.
Jak EVia pomaga deweloperom spełnić wymagania
EVia realizuje projekty infrastruktury ładowania EV dla inwestycji wielorodzinnych na terenie Warszawy i Mazowsza. Zakres obejmuje projekt elektryczny uwzględniający rezerwę mocy i układ kanałów, wykonanie instalacji zgodnej z aktualną ustawą o elektromobilności oraz montaż gotowych wallboxów dla tych miejsc parkingowych, gdzie inwestor lub zarządca decyduje się na pełne wyposażenie od razu. Więcej informacji: instalacja infrastruktury EV dla deweloperów w Warszawie.
Najczęstsze pytania
Czy deweloper budujący blok mieszkalny w 2026 r. musi montować ładowarki do samochodów elektrycznych?
Aktualne polskie przepisy nie wymagają montażu gotowych ładowarek w nowych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Obowiązek wynikający z art. 12b ustawy o elektromobilności dotyczy wykonania kanałów na przewody elektryczne umożliwiających późniejszą instalację punktów ładowania. Przepisy zobowiązujące do montażu gotowych ładowarek w budynkach mieszkalnych mogą pojawić się po transpozycji dyrektywy EPBD do polskiego prawa (termin dla Polski: 29 maja 2026 r.) lub wraz z wejściem w życie WT 2026 (planowane wrzesień 2026 r.).
Czym różni się "EV-ready" od obowiązku instalacji punktu ładowania?
Budynek EV-ready to obiekt wyposażony w infrastrukturę pasywną: kanały kablowe, okablowanie elektryczne oraz zarezerwowane miejsce w rozdzielnicy. Pozwala to zamontować ładowarkę bez ingerencji w strukturę budynku, ale nie jest jeszcze samą ładowarką. Obowiązek instalacji punktu ładowania (gotowego wallboxa) to wymóg wyższy — dotychczas w Polsce dotyczący wyłącznie budynków niemieszkałnych o określonej liczbie miejsc parkingowych.
Kiedy w Polsce zaczną obowiązywać wymagania dyrektywy EPBD dotyczące ładowania EV?
Dyrektywa EPBD 2024/1275 wymaga implementacji przez państwa członkowskie do 29 maja 2026 r. Polska zobowiązana jest do tego terminu uchwalić lub znowelizować przepisy krajowe wprowadzające wymagania dyrektywy. Do czasu wejścia w życie tych przepisów deweloperzy i zarządcy budynków odpowiadają według aktualnej ustawy o elektromobilności i obowiązujących warunków technicznych.
Photo by Thomas Kinto on Unsplash
