W skrócie
- Obowiązujące dziś polskie prawo wymaga od dewelopera infrastruktury pasywnej: budynki mieszkalne z więcej niż 10 stanowiskami postojowymi muszą mieć kanały na przewody na każdym stanowisku (art. 12a ustawy o elektromobilności), a w największych miastach także minimalną moc przyłączeniową równą iloczynowi połowy liczby stanowisk i 3,7 kW.
- Obowiązek montażu gotowych ładowarek w budynkach mieszkalnych nie wynika z żadnego przepisu obowiązującego w lipcu 2026 r. Wprowadzą go dopiero przepisy wdrażające dyrektywę EPBD lub nowe Warunki Techniczne.
- Termin transpozycji dyrektywy EPBD minął 29 maja 2026 r. Komisja Europejska wszczęła postępowanie wobec wszystkich 27 państw członkowskich, a polskie przepisy wdrażające są na etapie prac legislacyjnych.
- Art. 14 EPBD wymaga w nowych budynkach mieszkalnych z więcej niż 3 miejscami postojowymi okablowania dla co najmniej połowy miejsc, kanałów dla pozostałych i co najmniej jednego gotowego punktu ładowania.
- Nowe Warunki Techniczne (WT 2026) mają wejść w życie 20 września 2026 r. Inwestycje z wnioskiem o pozwolenie na budowę złożonym wcześniej będą mogły być realizowane według dotychczasowych przepisów.
Deweloperzy i zarządcy budynków wielorodzinnych coraz częściej zadają to samo pytanie: co dokładnie przepisy nakazują w zakresie infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych i od kiedy. Odpowiedź wymaga rozróżnienia między tym, co wynika z dyrektywy unijnej, a tym, co zostało już wdrożone do polskiego prawa, bo te dwa poziomy regulacji nie są tożsame.
Co wymaga dyrektywa EPBD od nowych budynków
Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (tzw. EPBD recast) weszła w życie 28 maja 2024 r. Termin jej transpozycji do krajowego porządku prawnego minął 29 maja 2026 r. Polska, podobnie jak pozostałe 26 państw członkowskich, nie zakończyła tego procesu w terminie: 15 lipca 2026 r. Komisja Europejska skierowała do wszystkich 27 państw wezwania do usunięcia uchybienia, otwierając pierwszą fazę postępowania naruszeniowego. Polskie przepisy wdrażające, w tym nowe rozporządzenie o warunkach technicznych budynków, są na etapie rządowych prac legislacyjnych.
Artykuł 14 dyrektywy EPBD ("Infrastruktura na potrzeby zrównoważonej mobilności") określa wymagania dla infrastruktury ładowania EV w budynkach. Dla nowych budynków mieszkalnych oraz budynków poddawanych gruntownej renowacji, z więcej niż 3 miejscami parkingowymi, dyrektywa wymaga dwóch rzeczy jednocześnie: po pierwsze, wykonania pełnego okablowania (pre-cabling) dla co najmniej 50% miejsc parkingowych (z mocą przyłączeniową zapewniającą jednoczesne korzystanie ze wszystkich punktów) oraz kanałów na przewody dla pozostałych stanowisk; po drugie, zainstalowania co najmniej jednego gotowego punktu ładowania w każdym nowym budynku mieszkalnym. Model ten określany jest jako EV-ready: budynek nie tylko musi posiadać infrastrukturę pasywną, ale też przynajmniej jeden działający punkt ładowania od pierwszego dnia użytkowania.
Dla nowych i gruntownie remontowanych budynków biurowych z ponad 5 miejscami parkingowymi dyrektywa wymaga zainstalowania co najmniej jednego gotowego punktu ładowania na każde 2 stanowiska. Dla pozostałych budynków niemieszkalnych istniejących z ponad 20 miejscami parkingowymi państwa członkowskie mają wybór: co najmniej jeden punkt ładowania na każde 10 stanowisk albo pre-cabling dla co najmniej 50% miejsc. Dla nowych i gruntownie remontowanych pozostałych budynków niemieszkalnych z ponad 5 miejscami dyrektywa wymaga co najmniej jednego punktu na każde 5 stanowisk oraz okablowania dla co najmniej połowy miejsc.
| Typ budynku | Wymóg EPBD | Termin |
|---|---|---|
| Nowy budynek mieszkalny z parkingiem | Pre-cabling dla min. 50% miejsc + kanały dla pozostałych + min. 1 gotowy punkt ładowania w budynku | Po wejściu w życie polskich przepisów wdrażających (termin transpozycji minął 29 maja 2026 r.) |
| Nowy / remontowany budynek biurowy, ponad 5 miejsc parkingowych | Min. 1 gotowy punkt ładowania na każde 2 miejsca | Po wejściu w życie polskich przepisów wdrażających |
| Istniejący budynek niemieszkalny, ponad 20 miejsc parkingowych | Min. 1 gotowy punkt ładowania na każde 10 miejsc lub pre-cabling dla 50% miejsc | Do 1 stycznia 2027 r. |
Dyrektywa nie jest aktem bezpośrednio stosowanym i nie nakłada obowiązków na inwestorów z dniem wejścia w życie. Obowiązki powstają dopiero z chwilą, gdy Polska przetransponuje przepisy do krajowej ustawy lub rozporządzenia.
Stan polskich przepisów — co już obowiązuje, co wchodzi wkrótce
Polskie regulacje dotyczące infrastruktury ładowania EV w budynkach pochodzą z dwóch źródeł: ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych oraz rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.
Ustawa o elektromobilności w art. 12a, obowiązującym od 24 grudnia 2021 r., nakłada na deweloperów budynków mieszkalnych, z którymi związanych jest więcej niż 10 stanowisk postojowych, obowiązek wyposażenia wszystkich tych stanowisk w kanały na przewody i kable elektryczne umożliwiające późniejszą instalację punktu ładowania na każdym miejscu parkingowym. To odrębny przepis od art. 12b, który reguluje procedurę zgody na montaż punktu ładowania w budynku już istniejącym, zarządzanym przez wspólnotę lub spółdzielnię mieszkaniową (przy progu więcej niż 3 lokale). To zagadnienie omawiamy w artykule wallbox w bloku: kto musi wyrazić zgodę.
Odrębny wymóg dotyczył istniejących budynków niemieszkalnych: do 1 stycznia 2025 r. właściciel lub zarządca budynku z ponad 20 stanowiskami postojowymi miał obowiązek zainstalować co najmniej jeden punkt ładowania oraz kanały na przewody umożliwiające instalację punktów na co najmniej 1 na 5 stanowisk. Obowiązek ten nie dotyczy budynków, których właścicielem jest małe lub średnie przedsiębiorstwo.
Natomiast nowe Warunki Techniczne (WT 2026), czyli rozporządzenie regulujące m.in. wymagania dotyczące instalacji ładowania EV w nowych inwestycjach, mają wejść w życie 20 września 2026 r. Ten termin jest sztywny, bo tego dnia dotychczasowe rozporządzenie z 2002 r. traci moc z mocy prawa. W lipcu 2026 r. projekt jest po konsultacjach publicznych, ale przed przyjęciem przez rząd i publikacją w Dzienniku Ustaw, więc jeszcze nie obowiązuje. Projekt przewiduje przy tym przepisy przejściowe: inwestycje, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono przed wejściem w życie, będą mogły być realizowane według dotychczasowych przepisów, przede wszystkim ustawy o elektromobilności. Inny projekt z tego obszaru, nowelizacja UDER53 skracająca terminy zgody wspólnoty na ładowarkę, został wycofany w 2025 r. i skreślony z Wykazu prac legislacyjnych w 2026 r.; piszemy o tym w artykule o wycofaniu projektu UDER53.
Podsumowując aktualny stan prawny dla dewelopera realizującego inwestycję mieszkaniową wielorodzinną w Polsce: obowiązek dotyczy wykonania infrastruktury pasywnej (kanałów kablowych) na etapie budowy, a nie instalacji gotowych stacji ładowania. Obowiązek montowania gotowych punktów ładowania w budynkach mieszkalnych nie wynika z żadnego przepisu obowiązującego w lipcu 2026 r. Zmieni to dopiero wejście w życie nowych warunków technicznych lub ustawowych przepisów wdrażających EPBD.
EV-ready a gotowe punkty ładowania — różnica dla dewelopera
Rozróżnienie między infrastrukturą pasywną a gotowym punktem ładowania ma bezpośrednie konsekwencje dla kosztów i harmonogramu inwestycji.
Infrastruktura pasywna (EV-ready) obejmuje kanały na przewody elektryczne prowadzone od rozdzielnicy do poszczególnych miejsc parkingowych, zarezerwowanie miejsca w skrzynce rozdzielczej na dodatkowe zabezpieczenia oraz zapewnienie odpowiedniej mocy przyłączeniowej. Taka instalacja jest wielokrotnie tańsza na etapie budowy niż po jej zakończeniu, ponieważ prowadzenie kanałów kablowych w gotowym garażu podziemnym wiąże się z kuciem betonu i znacznie wyższym kosztem robocizny.
Gotowy punkt ładowania to zainstalowany i podłączony wallbox z gniazdem Type 2, zabezpieczeniami różnicowoprądowymi (RCD typ A lub B, zależnie od urządzenia) i ewentualnie systemem dynamicznego zarządzania mocą (DLM). Taki punkt może pracować od pierwszego dnia oddania budynku, ale wymaga decyzji o modelu ładowarki, przydziale mocy na miejsce parkingowe i zasadach rozliczania zużycia energii między mieszkańcami. Ile punktów faktycznie zmieści instalacja bez rozbudowy przyłącza i jak działa dynamiczne zarządzanie mocą, wyjaśniamy w artykule o tym, ile ładowarek udźwignie budynek.
Rekomendowane podejście dla dewelopera realizującego inwestycję w 2026 r. to wykonanie pełnej infrastruktury pasywnej na etapie budowy, obejmującej kanały kablowe, okablowanie zasilające i rezerwę mocy, oraz pozostawienie decyzji o gotowych ładowarkach wspólnocie mieszkaniowej lub indywidualnym nabywcom. Pozwala to spełnić aktualne wymogi prawne bez konieczności angażowania się w model zarządzania ładowaniem, który należy do kompetencji zarządcy nieruchomości.
Nowa wspólnota mieszkaniowa: co mieliście prawo zastać w budynku
Te same przepisy, które nakładają obowiązki na dewelopera, dają zarządowi nowej wspólnoty konkretny punkt odniesienia przy przejmowaniu budynku. Jeżeli budynek ma więcej niż 10 stanowisk postojowych, a pozwolenie na budowę wydano po 24 grudnia 2021 r., kanały na przewody na każdym stanowisku należą się z mocy art. 12a ustawy o elektromobilności. W największych miastach, spełniających kryteria z art. 60 ust. 1 ustawy, budynek powinien mieć dodatkowo minimalną moc przyłączeniową dla stanowisk równą iloczynowi połowy ich liczby i 3,7 kW.
Przy odbiorze dokumentacji od dewelopera warto zweryfikować cztery rzeczy:
- czy kanały na przewody prowadzą do każdego stanowiska postojowego (dokumentacja powykonawcza instalacji elektrycznej),
- czy moc przyłączeniowa dla stanowisk jest ujęta w warunkach przyłączenia lub umowie z operatorem sieci,
- czy w rozdzielnicy przewidziano miejsce lub odrębną rozdzielnicę dla obwodów ładowania,
- czy obwody wykonano jako trójfazowe, bo od tego zależy, czy punkty będą mogły ładować mocą 11 kW, czy na stałe 3,7 kW.
Po wdrożeniu EPBD obowiązki obejmą także budynki poddawane gruntownej renowacji obejmującej parking lub instalację elektryczną, więc wspólnota planująca taki remont powinna uwzględnić wymogi infrastruktury ładowania już w projekcie. To, czy zastana infrastruktura realnie wystarczy na potrzeby mieszkańców i jak zarządzać dostępną mocą, opisujemy w artykule o tym, ile ładowarek udźwignie budynek.
Jak EVia Charge pomaga deweloperom spełnić wymagania
EVia Charge realizuje projekty infrastruktury ładowania EV dla inwestycji wielorodzinnych na terenie Warszawy i Mazowsza. Zakres obejmuje projekt elektryczny uwzględniający rezerwę mocy i układ kanałów, wykonanie instalacji zgodnej z aktualną ustawą o elektromobilności oraz montaż gotowych wallboxów dla tych miejsc parkingowych, gdzie inwestor lub zarządca decyduje się na pełne wyposażenie od razu. Więcej informacji: instalacja infrastruktury EV dla deweloperów w Warszawie. Najprostszy pierwszy krok: prześlij rzut kondygnacji garażowej przez formularz kontaktowy, a w ciągu 3 dni roboczych odeślemy liczbę punktów możliwych do zainstalowania, budżet mocy dla systemu zarządzania i koszt opcji dla nabywcy.
Najczęstsze pytania
Czy deweloper budujący blok mieszkalny w 2026 r. musi montować ładowarki do samochodów elektrycznych?
Aktualne polskie przepisy nie wymagają montażu gotowych ładowarek w nowych budynkach mieszkalnych wielorodzinnych. Obowiązek wynikający z art. 12a ustawy o elektromobilności dotyczy wykonania kanałów na przewody elektryczne umożliwiających późniejszą instalację punktów ładowania na każdym miejscu parkingowym, dla budynków z więcej niż 10 stanowiskami postojowymi. Przepisy zobowiązujące do montażu gotowych ładowarek w budynkach mieszkalnych pojawią się wraz z transpozycją dyrektywy EPBD do polskiego prawa (termin minął 29 maja 2026 r., przepisy wdrażające są w przygotowaniu) lub z wejściem w życie WT 2026 (20 września 2026 r.).
Czym różni się budynek EV-ready od budynku z zainstalowanymi punktami ładowania?
Budynek EV-ready to obiekt wyposażony w infrastrukturę pasywną: kanały kablowe, okablowanie elektryczne oraz zarezerwowane miejsce w rozdzielnicy. Pozwala to zamontować ładowarkę bez ingerencji w strukturę budynku, ale nie jest jeszcze samą ładowarką. Obowiązek instalacji punktu ładowania (gotowego wallboxa) to wymóg dalej idący. Dotychczas w Polsce dotyczy on wyłącznie budynków niemieszkalnych o określonej liczbie miejsc parkingowych.
Kiedy w Polsce zaczną obowiązywać wymagania dyrektywy EPBD dotyczące ładowania EV?
Termin implementacji dyrektywy EPBD 2024/1275 minął 29 maja 2026 r. Polska nie zakończyła transpozycji w terminie i w lipcu 2026 r. otrzymała od Komisji Europejskiej wezwanie do usunięcia uchybienia, podobnie jak pozostałe państwa Unii. Do czasu uchwalenia przepisów krajowych deweloperów obowiązuje ustawa o elektromobilności i dotychczasowe warunki techniczne. Nowe Warunki Techniczne (WT 2026), wdrażające m.in. wymogi EPBD dla instalacji ładowania, mają wejść w życie 20 września 2026 r.
Konrad Kluz, współzałożyciel EVia Charge, zajmuje się projektowaniem i montażem instalacji ładowania w budynkach wielorodzinnych, garażach podziemnych i nowych inwestycjach deweloperskich.
Photo by Thomas Kinto on Unsplash
