Infrastruktura ładowania EV dla deweloperów w Warszawie
Projektujemy i instalujemy infrastrukturę ładowania samochodów elektrycznych w nowych inwestycjach mieszkaniowych. Obsługujemy cały proces: od projektu przez montaż po dokumentację odbiorczą i przekazanie do zarządcy. Przy punktach ogólnodostępnych prowadzimy także badania UDT.
Jakie przepisy obowiązują dewelopera? (stan na lipiec 2026)
Dyrektywa EPBD 2024/1275
Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD recast) weszła w życie 28 maja 2024 r. Termin transpozycji do prawa krajowego państw członkowskich upłynął 29 maja 2026 r. W lipcu 2026 r. Komisja Europejska wszczęła wobec Polski postępowanie o uchybienie zobowiązaniom w związku z brakiem pełnej transpozycji dyrektywy.
Artykuł 14 dyrektywy EPBD 2024/1275 nakłada na nowe budynki mieszkalne z więcej niż 3 miejscami parkingowymi obowiązek instalacji ładowarek EV w nowych budynkach:
- zapewnienia okablowania wstępnego (pre-cabling) dla co najmniej 50% miejsc parkingowych, z mocą przyłączeniową wystarczającą do jednoczesnego korzystania ze wszystkich punktów ładowania,
- zapewnienia infrastruktury kanałowej (ducting) dla pozostałych miejsc,
- instalacji co najmniej jednego gotowego punktu ładowania w budynku.
Art. 12a ustawy o elektromobilności: obowiązek już dziś
Zanim zacznie obowiązywać WT 2026, deweloperzy już dziś muszą przestrzegać art. 12a ustawy z 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Przepis ten obowiązuje od 24 grudnia 2021 r. i nakłada obowiązek wyposażenia nowych budynków mieszkalnych z więcej niż 10 stanowiskami postojowymi w kanały na każdym stanowisku postojowym, umożliwiające późniejszą instalację punktu ładowania. To odrębny i już egzekwowalny wymóg. Nie należy go mylić z pre-cablingiem dla 50% miejsc i minimum jednym gotowym punktem ładowania, które wprowadzi dopiero rozporządzenie WT 2026 w ramach transpozycji EPBD.
Status polskiej implementacji (stan na lipiec 2026)
Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych (WT 2026), transponujące wymagania EPBD 2024/1275 do prawa polskiego, wchodzi w życie 20 września 2026 r. Inwestycje, których pozwolenie na budowę zostanie wydane przed tą datą, korzystają z przepisu przejściowego i realizują się według dotychczasowych wymagań.
Niezależnie od terminu wejścia w życie WT 2026, infrastrukturę kanałową EV-ready warto zaprojektować już teraz, bo koszt rur osłonowych na etapie budowy jest wielokrotnie niższy niż późniejsze kucie.
EV-ready conduit vs gotowe punkty ładowania: kiedy co wybrać
Są dwa podejścia do wyposażenia parkingu w infrastrukturę EV. Różnią się kosztem, elastycznością i momentem inwestycji.
| Parametr | EV-ready conduit | Gotowy punkt ładowania |
|---|---|---|
| Koszt na etapie budowy | 800–1 500 zł netto / miejsce | ok. 6 500–8 500 zł netto / miejsce (przykładowa kalkulacja: 7 950 zł) |
| Koszt późniejszego doposażenia (bez urządzenia) | 1 500–3 000 zł netto / miejsce | nie dotyczy |
| Elastyczność dla kupujących | Wysoka (wybór modelu wallboxa) | Niska (wallbox określony przez dewelopera) |
| Atrakcyjność sprzedażowa | Średnia | Wysoka |
| Zgodność z projektem WT 2026 | Częściowo (sam conduit nie spełnia wymogu pre-cablingu dla 50% miejsc) | Tak |
Rekomendacja EVia Charge: dla inwestycji powyżej 20 mieszkań optymalnym modelem jest EV-ready conduit dla 100% miejsc plus gotowe punkty ładowania dla 20–30% miejsc. System DLM instalowany przy rozdzielnicy obsługuje zarówno obecne punkty, jak i te dołączane w przyszłości.
Ile kosztuje infrastruktura ładowania w inwestycji deweloperskiej?
Kompletny punkt ładowania dla nabywcy mieszkania kosztuje przykładowo 7 950 zł netto. Poniżej pełne pozycje cennika, z których składa się wycena każdej inwestycji.
| Pozycja | Cena |
|---|---|
| Wallbox NexBlue Delta 22 kW | 3 200 zł netto / szt. |
| Wallbox NexBlue Delta Max 22 kW (z licznikiem MID) | 3 999 zł netto / szt. |
| Montaż i uruchomienie wallboxa | 1 050 zł netto / punkt |
| Wpięcie obwodu w rozdzielnicę EV (zabezpieczenia) | 550 zł netto / komplet |
| Trasa kablowa w korycie | 70 zł netto / mb |
| Trasa kablowa w rurce osłonowej | 90 zł netto / mb |
| Uruchomienie systemu DLM (hala garażowa) | 1 599 zł netto jednorazowo |
| Włączenie punktu do systemu DLM | 150 zł netto / punkt |
Przykładowa kalkulacja stanowiska (ok. 40 m od rozdzielnicy EV): 7 950 zł netto
- Wallbox NexBlue Delta 22 kW: 3 200 zł
- Montaż i uruchomienie punktu ładowania: 1 050 zł
- Trasa kablowa: 30 m w korycie (30 × 70 zł = 2 100 zł) i 10 m w rurce instalacyjnej (10 × 90 zł = 900 zł)
- Wpięcie obwodu w rozdzielnicę EV z zabezpieczeniami: 550 zł
- Włączenie punktu do systemu zarządzania mocą: 150 zł
- Razem: 7 950 zł netto
Dla stanowisk położonych bliżej rozdzielnicy koszt jest odpowiednio niższy, dla dalszych wyższy, przy niezmienionych cenach jednostkowych. Kalkulacja nie obejmuje ekspertyzy, administracji ani projektu. W nowej inwestycji deweloperskiej te elementy realizuje deweloper w ramach projektu budynku, nie są więc częścią wyceny punktu dla nabywcy. Nie obejmuje też jednorazowego uruchomienia systemu DLM (1 599 zł netto), które rozliczamy raz dla całej hali garażowej. Przy wyborze stacji NexBlue Delta Max z licznikiem MID kwota jest wyższa o 799 zł netto.
Gwarancja: 5 lat producenta na urządzenia, 24 miesiące na prace instalacyjne.
Dynamiczne zarządzanie mocą (DLM): wiele ładowarek bez rozbudowy przyłącza
Główna obawa dewelopera przy infrastrukturze EV: czy budynek będzie musiał mieć większe przyłącze energetyczne. Przy właściwie zaprojektowanym systemie DLM rozbudowa przyłącza nie jest konieczna.
Dynamiczne zarządzanie mocą (DLM, ang. dynamic load management) to oprogramowanie i sprzęt, które monitorują bieżące zużycie energii w budynku i dynamicznie rozdzielają dostępną moc między aktywne sesje ładowania. Przy budżecie mocy 100 kW system gwarantuje minimum 3,7 kW na punkt jednocześnie dla ok. 27 punktów. Przy większej liczbie aktywnych sesji moc jest rozdzielana dynamicznie, a samochody doładowują się w nocy sekwencyjnie, co przy typowym postoju nocnym w praktyce wystarcza do naładowania każdego pojazdu. Jak DLM działa w praktyce i ile mocy przyłączeniowej potrzebuje budynek, wyjaśniamy w artykule ile ładowarek udźwignie budynek.
System wymaga:
- Wallboxów z obsługą protokołu OCPP: w inwestycjach deweloperskich stosujemy wallboxy NexBlue z wbudowaną obsługą OCPP
- Czujnika prądowego (przekładniki CT) w rozdzielnicy EV, mierzącego bieżące obciążenie budynku
- Okablowania LAN lub Wi-Fi między ładowarkami a kontrolerem
Koszt uruchomienia systemu dynamicznego zarządzania mocą: 1 599 zł netto jednorazowo dla całej hali garażowej (czujnik prądu z montażem w rozdzielnicy EV, konfiguracja budżetu mocy i zachowania awaryjnego, test ograniczania) oraz 150 zł netto za włączenie każdego punktu ładowania do systemu. Opłatę jednorazową rozliczamy raz, niezależnie od liczby zamontowanych punktów. Dla porównania: budowa stacji ładowania DC to rozwiązanie dedykowane lokalizacjom publicznym i flotom z wymaganiem szybkiego ładowania.
Zakres usługi EVia Charge dla dewelopera
Obsługujemy pełny cykl: od dokumentacji projektowej po przekazanie do zarządcy. Ofertujemy montaż wallboxów w Warszawie zarówno dla inwestycji deweloperskich, jak i dla klientów indywidualnych.
Jak przebiega współpraca
Optymalny moment wejścia EVia Charge do projektu to etap projektu wykonawczego instalacji elektrycznych. Na tym etapie możemy uwzględnić trasy kablowe EV w projekcie bez generowania kolizji z innymi instalacjami. Możemy też wejść później, ale każdy miesiąc opóźnienia po stanie surowym podnosi koszt kucia i prowadzenia tras.
Co deweloper dostarcza
- •Rzuty kondygnacji parkingu z zaznaczonymi miejscami postojowymi
- •Schemat rozdzielnicy głównej lub projekt elektryczny budynku
- •Informację o zakontraktowanej mocy przyłączeniowej
- •Harmonogram budowy (termin stanu surowego, termin odbioru technicznego)
Co EVia Charge dostarcza na starcie
- •Koncepcja techniczna z rozmieszczeniem tras kablowych i rozdzielnic EV
- •Dobór modelu wallboxa i systemu DLM
- •Wycena etapowa (infrastruktura kanałowa osobno, montaż ładowarek osobno)
Typowy harmonogram współpracy
FAQ dla deweloperów
Czy muszę dziś instalować gotowe wallboxy, czy wystarczy infrastruktura kanałowa?
Nie musisz dziś instalować gotowych wallboxów. Wystarczy infrastruktura kanałowa, ale tylko do pewnego stopnia. Jeśli budynek ma więcej niż 10 stanowisk postojowych, art. 12a ustawy o elektromobilności już dziś wymaga kanałów umożliwiających późniejszą instalację punktu ładowania na każdym stanowisku. Ten obowiązek obowiązuje od 24 grudnia 2021 r. Od 20 września 2026 r., wraz z wejściem w życie rozporządzenia WT 2026 transponującego dyrektywę EPBD, dojdzie wymóg pre-cablingu dla co najmniej 50% miejsc oraz minimum jednego gotowego punktu ładowania w budynku. Inwestycje z pozwoleniem na budowę wydanym przed tą datą korzystają z przepisu przejściowego i nie muszą go spełniać. Niezależnie od tego rekomendujemy EV-ready conduit dla wszystkich miejsc już dziś, bo koszt rur na etapie budowy to ułamek kosztu późniejszego kucia.
Ile miejsc parkingowych musi być wyposażonych w infrastrukturę EV według EPBD?
Art. 14 EPBD 2024/1275 wymaga pre-cablingu dla co najmniej 50% miejsc i infrastruktury kanałowej dla pozostałych, przy minimum jednym gotowym punkcie ładowania. Dotyczy budynków z więcej niż 3 miejscami parkingowymi. Projekt WT 2026 przenosi te wymagania do prawa polskiego. Rozporządzenie wchodzi w życie 20 września 2026 r.
Czy dynamiczne zarządzanie mocą (DLM) wymaga stałego dostępu do internetu?
Większość systemów DLM działa lokalnie. Kontroler komunikuje się z wallboxami przez LAN lub dedykowany protokół, bez zależności od chmury. Dostęp do internetu jest potrzebny do zdalnego monitoringu i aktualizacji oprogramowania, ale nie do podstawowego zarządzania mocą. Awaria internetu nie przerywa ładowania ani nie wyłącza systemu DLM.
Czy EVia Charge wystawia dokumentację wymaganą do odbioru budynku przez PINB?
Tak. Dostarczamy projekt elektryczny instalacji EV (jeśli jest wymagany), protokoły pomiarów odbiorczych, schematy powykonawcze i oświadczenie kierownika robót elektrycznych. Dokumentacja jest przygotowywana zgodnie z wymaganiami Prawa budowlanego i normami serii PN-HD 60364.
Jakie modele wallboxów stosujecie w inwestycjach deweloperskich?
W inwestycjach deweloperskich stosujemy wallbox NexBlue Delta 22 kW (3 200 zł netto) oraz NexBlue Delta Max 22 kW z licznikiem MID (3 999 zł netto). Oba modele obsługują protokół OCPP, integrują się z systemem DLM i platformami rozliczeniowymi. Wariant Delta Max z licznikiem MID ułatwia rozliczanie zużycia energii przez poszczególnych właścicieli mieszkań.
Ile kosztuje kompletny punkt ładowania w inwestycji deweloperskiej?
Przykładowa kalkulacja kompletnego stanowiska oddalonego o ok. 40 m od rozdzielnicy EV to 7 950 zł netto. Na kwotę składają się: wallbox NexBlue Delta 22 kW (3 200 zł), montaż i uruchomienie (1 050 zł), trasa kablowa 30 m w korycie i 10 m w rurce (2 100 zł + 900 zł), wpięcie obwodu w rozdzielnicę EV z zabezpieczeniami (550 zł) oraz włączenie punktu do systemu zarządzania mocą (150 zł). Kwota nie obejmuje ekspertyzy, administracji ani projektu, bo w nowej inwestycji deweloperskiej te elementy realizuje deweloper w ramach projektu budynku. Nie obejmuje też jednorazowego uruchomienia systemu DLM (1 599 zł netto), rozliczanego raz dla całej hali garażowej.
Jak rozliczać prąd zużywany przez nabywców mieszkań?
Licznik MID wbudowany w wallbox NexBlue Delta Max daje pomiar klasy rozliczeniowej na każdym punkcie ładowania. Gdy punkt jest podłączony do licznika konkretnego mieszkania, rozliczenie zużycia idzie wprost z taryfy właściciela, bez dodatkowych narzędzi. Gdy zasilanie pochodzi z części wspólnej budynku, protokół OCPP pozwala spiąć punkty z platformą rozliczeniową zarządcy, która nalicza zużycie każdemu użytkownikowi osobno.
Rozmawiamy o inwestycji na każdym etapie projektu
Od fazy koncepcyjnej po wykończenie. Odpowiadamy w ciągu 24h.