Ładowarki EV dla wspólnot mieszkaniowych i zarządców w Warszawie
Temat ładowania samochodów elektrycznych wraca do administracji w różnych formach: jako wniosek pojedynczego mieszkańca, jako pytanie zarządu o to, ile punktów budynek wytrzyma, albo jako problem z nieaktualną dokumentacją elektryczną. Zajmujemy się wszystkimi tymi sprawami: ekspertyzy, wykonawstwo instalacji, audyty i dokumentacja dla budynków wielorodzinnych w Warszawie i województwie mazowieckim.
Mieszkaniec złożył wniosek o ładowarkę. Co ma zrobić zarząd?
Zarząd ma 30 dni od otrzymania wniosku na zlecenie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktu ładowania, chyba że wnioskodawca zleci ją we własnym zakresie. Ekspertyza dotyczy konkretnego stanowiska postojowego i jest podstawą zgody albo odmowy, a jej koszt ponosi wnioskodawca. Wykonujemy ją w terminie do 14 dni od udostępnienia dokumentacji i dostępu do rozdzielni, za 1 500 zł netto.
Odmowa możliwa jest wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie i podlega ocenie sądu, jeżeli wnioskodawca się z nią nie zgodzi. Rzetelne opracowanie chroni zarząd przed zarzutem bezpodstawnej odmowy, a jednocześnie daje podstawę do odmowy uzasadnionej. Sporządzamy je na podstawie oględzin instalacji, analizy dokumentacji oraz pomiaru rzeczywistego obciążenia. Przy kilku wnioskodawcach w jednym budynku wykonujemy opracowanie zbiorcze, a koszt dzieli się pomiędzy wnioskodawców.
Poniżej 11 kW
Instalacja punktu ładowania jest czynnością zwykłego zarządu (art. 12b ust. 2 ustawy o elektromobilności w zw. z art. 22 ust. 1 u.w.l.). Zarząd decyduje samodzielnie, bez głosowania właścicieli.
11 kW i powyżej
Ustawa wprost reguluje tylko moc poniżej 11 kW. Przy większej mocy wspólnoty w praktyce podejmują uchwałę właścicieli (art. 22 ust. 2 u.w.l.), zapadającą większością głosów liczoną według udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.).
Częstym pytaniem przy ocenie wniosku jest bezpieczeństwo pożarowe garażu. Wymagania ppoż. są ustawowym elementem samej ekspertyzy (art. 12c ust. 5 pkt 5), a o tym, czy do zgody potrzebna jest dodatkowo opinia rzeczoznawcy ppoż. i kiedy jego udział rzeczywiście ma sens, piszemy osobno, wraz z opublikowanym pismem MSWiA z uwagami Komendy Głównej PSP do projektu nowelizacji ustawy.
Pełną procedurę od strony mieszkańca, wraz ze wzorem wniosku, opisujemy w artykule wallbox w bloku: kto musi wyrazić zgodę. Ustawowe podstawy odmowy z komentarzem zbiera artykuł o tym, kiedy odmowa wspólnoty jest niezgodna z prawem.
Trzy warianty zasilania punktu ładowania
Wybór wariantu decyduje o tym, kto płaci za energię, czy wspólnota uczestniczy w rozliczeniach i ile punktów da się w budynku zainstalować.
| Wariant | Rozliczenie energii | Udział wspólnoty |
|---|---|---|
| Nowy licznik dla punktu ładowania | Odrębna umowa użytkownika z dostawcą energii, własna taryfa | Zgoda na instalację i trasę. Wspólnota nie uczestniczy w rozliczeniach |
| Licznik lokalu wnioskodawcy | Energia rozliczana w ramach rachunku za mieszkanie | Zgoda na instalację i trasę przez części wspólne |
| Instalacja administracyjna z systemem zarządzania mocą | Podlicznik i refakturowanie kosztu na użytkownika | Zgoda na korzystanie z instalacji oraz ustalenie zasad rozliczeń |
Pierwsze dwa warianty ograniczone są rezerwą mocy przypadającą na dany licznik. Trzeci pozwala obsłużyć najwięcej punktów, ponieważ dostępna moc rozdzielana jest pomiędzy pojazdy ładujące się w danej chwili.
Dlaczego pierwsza instalacja przesądza o wszystkich kolejnych?
Wariant zasilania i sposób poprowadzenia instalacji dla pierwszego punktu wyznaczają możliwości całego budynku na lata, także wtedy, gdy decyzja zapada przy okazji pojedynczego wniosku. Jeżeli pierwszy punkt powstanie jako rozwiązanie doraźne, każdy następny wniosek wymaga osobnej analizy, a rezerwa mocy wyczerpuje się po kilku instalacjach. Architektura przyjęta od początku daje budynkowi trzy rzeczy:
Pojemność
Rezerwa, która przy sztywnym podziale wystarcza na trzy lub cztery punkty, przy zarządzaniu mocą pozwala obsłużyć kilkanaście, ponieważ pojazdy nie ładują się jednocześnie przez całą dobę.
Prostsza procedura
Kolejne wnioski rozpatrywane są w ramach przyjętego standardu, bez powtarzania analiz i bez każdorazowego wracania do tych samych ustaleń.
Przewidywalność kosztów
Zakres prac i cena kolejnego punktu wynikają z przyjętego rozwiązania, a nie z indywidualnej wyceny za każdym razem.
Decyzja o architekturze zapada raz. Jej późniejsza zmiana oznacza ponowne prowadzenie tras i wymianę części instalacji, dlatego warto podjąć ją świadomie przy pierwszym wniosku, a nie przy piątym.
Ile kosztuje punkt ładowania w istniejącym budynku?
Kompletny punkt ładowania w istniejącym bloku kosztuje najczęściej 12 000–18 000 zł netto, średnio około 15 000 zł netto, łącznie z ekspertyzą, projektem i formalnościami. Jedyną pozycją o stałej cenie jest ekspertyza; wycena instalacji wynika z jej ustaleń, bo zależy od wariantu zasilania, odległości stanowiska od rozdzielni i stanu istniejącej instalacji.
| Pozycja | Cena netto |
|---|---|
| Ekspertyza dopuszczalności instalacji punktu ładowania (do 14 dni) | 1 500 zł |
| Kompletny punkt ładowania w istniejącym bloku (z ekspertyzą, projektem i formalnościami) | 12 000–18 000 zł, średnio ok. 15 000 zł |
| Uruchomienie systemu dynamicznego zarządzania mocą (raz na halę garażową) | 1 599 zł |
| Włączenie punktu ładowania do systemu zarządzania mocą | 150 zł / punkt |
| Audyty i inwentaryzacja dokumentacji dla całej nieruchomości | wycena indywidualna, zależna od wielkości nieruchomości i liczby rozdzielni |
Pełne rozbicie kosztów punktu w bloku, pozycja po pozycji, znajduje się na stronie montażu wallboxa w garażu podziemnym oraz w artykule o kosztach montażu wallboxa.
Audyty i dokumentacja dla całej nieruchomości
Wykonujemy trzy rodzaje opracowań dla nieruchomości, różniące się zakresem i celem. Każde z nich obejmuje inwentaryzację rozdzielni oraz pomiar rzeczywistego obciążenia, ponieważ bez tych danych żadna analiza nie ma podstaw.
| Opracowanie | Odpowiada na pytanie | Co otrzymuje zarząd |
|---|---|---|
| Audyt możliwości ładowania | Ile punktów ładowania budynek jest w stanie obsłużyć i w jakich wariantach zasilania | Liczba możliwych punktów w każdym z trzech wariantów, wskazanie tras i kolejności prac |
| Audyt instalacji elektrycznej | W jakim stanie jest instalacja części wspólnych i co wymaga modernizacji | Ocena stanu technicznego i zgodności z normami, wnioski i rekomendowana kolejność prac |
| Inwentaryzacja i aktualizacja dokumentacji | Jaki jest rzeczywisty stan instalacji, skoro dokumentacja jest nieaktualna | Schematy rozdzielni i aktualny bilans mocy, w formie pisemnej i elektronicznej |
Każde z opracowań zawiera ocenę możliwości zasilenia punktów ładowania, niezależnie od tego, czy jest głównym celem zlecenia. Opracowania można łączyć, co obniża koszt, ponieważ pomiar i inwentaryzację wykonuje się wówczas raz. Opracowanie pozostaje własnością wspólnoty.
Skąd wziąć moc na kilkanaście punktów w budynku, który jej nie ma?
Podzielenie wolnej mocy budynku przez moc jednej ładowarki daje wynik zaniżony, ponieważ zakłada, że wszystkie samochody ładują się jednocześnie i przez całą dobę. W rzeczywistości szczyt zapotrzebowania budynku trwa kilka godzin wieczorem, a ładowanie odbywa się nocą, gdy pobór jest najniższy.
System dynamicznego zarządzania mocą (DLM, ang. dynamic load management) wykorzystuje tę różnicę. Układ pomiarowy w rozdzielni monitoruje na bieżąco pobór budynku, a punkty ładowania korzystają wyłącznie z mocy aktualnie niewykorzystywanej. Windy, oświetlenie i pompy mają zawsze bezwzględne pierwszeństwo, a limit systemu ustawiany jest poniżej mocy umownej, co uniemożliwia jej przekroczenie. Praca systemu nie zależy od dostępu do internetu.
Rozwiązanie stosujemy tam, gdzie punkty zasilane są z instalacji budynku. Nie wymaga zwiększania mocy umownej ani wymiany przyłącza, a montaż układu pomiarowego to praca jednodniowa. Matematykę mocy przyłączeniowej i działanie DLM na liczbach wyjaśniamy w artykule ile ładowarek udźwignie budynek.
Jak pracujemy w zamieszkanym budynku
Specjalizujemy się wyłącznie w infrastrukturze ładowania w budynkach wielorodzinnych i garażach podziemnych. Zbudowaliśmy i eksploatowaliśmy własną publiczną stację ładowania, dzięki czemu znamy procedury przyłączeniowe u operatora sieci oraz eksploatację infrastruktury od strony operatora, a nie wyłącznie montażu.
FAQ dla zarządów i administracji
Ile kosztuje ekspertyza dopuszczalności i kto za nią płaci?
Ekspertyza dopuszczalności instalacji punktu ładowania kosztuje 1 500 zł netto, a jej koszt zgodnie z ustawą o elektromobilności ponosi wnioskodawca, nie wspólnota. Wykonujemy ją w terminie do 14 dni od udostępnienia dokumentacji i dostępu do rozdzielni. Przy kilku wnioskodawcach w jednym budynku wykonujemy opracowanie zbiorcze, a koszt dzieli się pomiędzy wnioskodawców. Opracowanie podpisuje osoba z uprawnieniami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych.
Czy zarząd wspólnoty może odmówić zgody na ładowarkę?
Odmowa jest możliwa wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie o elektromobilności (art. 12b ust. 8) i podlega ocenie sądu, jeżeli wnioskodawca się z nią nie zgodzi. Rzetelna ekspertyza chroni zarząd w obie strony: przed zarzutem bezpodstawnej odmowy, a jednocześnie daje podstawę do odmowy uzasadnionej, gdy instalacja rzeczywiście nie jest możliwa.
Czy wspólnota musi uczestniczyć w rozliczaniu energii?
Nie. W wariancie z nowym licznikiem użytkownik punktu ładowania zawiera odrębną umowę z dostawcą energii i ma własną taryfę, a wspólnota nie uczestniczy w rozliczeniach. W wariancie z zasilaniem z licznika lokalu energia rozliczana jest w ramach rachunku za mieszkanie. Dopiero instalacja administracyjna z systemem zarządzania mocą oznacza podlicznik i refakturowanie kosztu na użytkownika, ale to świadomy wybór wspólnoty, który w zamian pozwala obsłużyć najwięcej punktów.
Ile punktów ładowania wytrzyma nasz budynek?
Więcej, niż wynika z prostego dzielenia wolnej mocy przez moc jednej ładowarki, bo ten rachunek zakłada, że wszystkie samochody ładują się jednocześnie przez całą dobę. Z systemem dynamicznego zarządzania mocą (DLM) rezerwa, która przy sztywnym podziale wystarcza na trzy lub cztery punkty, pozwala obsłużyć kilkanaście, bez zwiększania mocy umownej i bez wymiany przyłącza. Dokładną liczbę dla trzech wariantów zasilania daje audyt możliwości ładowania.
Czy potrzebna jest uchwała właścicieli?
Przy mocy poniżej 11 kW instalacja punktu ładowania jest czynnością zwykłego zarządu (art. 12b ust. 2 ustawy o elektromobilności w zw. z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali), więc decyzję podejmuje zarząd bez głosowania właścicieli. Przy mocy 11 kW i większej wspólnoty w praktyce traktują montaż jako czynność przekraczającą zwykły zarząd i podejmują uchwałę większością głosów liczoną według udziałów (art. 23 ust. 2 u.w.l.).
Jak długo trwa procedura od wniosku mieszkańca do działającej ładowarki?
Przy sprawnym przebiegu i mocy poniżej 11 kW: 8–10 tygodni. Składają się na to: zlecenie ekspertyzy (zarząd ma na to 30 dni od wniosku), sama ekspertyza (u nas do 14 dni), decyzja zarządu (30 dni od otrzymania ekspertyzy) oraz ewentualne formalności u operatora sieci, który na wydanie warunków przyłączenia ma 21 lub 30 dni zależnie od grupy przyłączeniowej. Sam montaż to 1 dzień roboczy. Gdy sprawa trafia do uchwały właścicieli, całość trwa zwykle 3–5 miesięcy.
Pierwszym krokiem jest kilkunastominutowa rozmowa
Na podstawie kilku informacji o budynku (liczba lokali, rodzaj garażu, co wiadomo o instalacji) wstępnie określamy możliwe warianty i zakres potrzebnego opracowania. Rozmowa jest bezpłatna i do niczego nie zobowiązuje.