Czy wspólnota może żądać opinii rzeczoznawcy ppoż. do ładowarki w garażu?

Ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych nie daje zarządowi wspólnoty podstawy do odmowy zgody na punkt ładowania z powodu braku opinii rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych: katalog przesłanek odmowy w art. 12b ust. 8 jest zamknięty i takiej przesłanki nie zawiera. Wymagania bezpieczeństwa pożarowego nie znikają jednak z procedury, tylko są elementem jednej ekspertyzy dopuszczalności instalacji, którą i tak trzeba sporządzić. Poniżej wyjaśniamy to z dwóch perspektyw: mieszkańca, który dostał od zarządcy żądanie dodatkowego dokumentu, oraz zarządcy, który zastanawia się, czy i kiedy taki dokument ma sens. To nie jest tekst przeciwko strażakom ani przeciwko zarządcom, tylko wyjaśnienie, co ustawa faktycznie nakłada, a co jest praktyką ostrożnościową wykraczającą poza jej treść. Szerszy opis całej procedury zgody wspólnoty znajdziesz w artykule o tym, co zrobić, gdy wspólnota blokuje montaż ładowarki.

Czy wspólnota może żądać opinii rzeczoznawcy ppoż.?

Nie na podstawie samej ustawy o elektromobilności: katalog przesłanek odmowy zgody w art. 12b ust. 8 jest zamknięty i nie wymienia braku opinii rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych. Ustawa przewiduje cztery przesłanki odmowy: niemożliwość instalacji wynikającą z ekspertyzy, brak tytułu prawnego do lokalu i miejsca postojowego, brak zgody właściciela lokalu, gdy wnioskodawca nim nie jest, oraz brak zobowiązania do pokrycia kosztów. Żadna z nich nie odnosi się do dokumentów spoza tego katalogu.

To nie znaczy, że żądanie takiej opinii jest bezprawne. Oznacza to, że ustawa nie daje podstawy do odmowy zgody z tego powodu i nie przewiduje takiego dokumentu jako elementu procedury z art. 12b. Jeśli zarządca mimo to o niego prosi, warto rozdzielić dwa porządki: co ustawa wymaga do wydania zgody, i czego zarządca oczekuje jako dodatkowego zabezpieczenia. Do tego rozróżnienia wracamy w dalszej części tekstu.

Co ustawa mówi o bezpieczeństwie pożarowym punktu ładowania?

Ustawa o elektromobilności każe ekspertyzie dopuszczalności instalacji określać „wymagania, jakie powinny być spełnione w zakresie bezpieczeństwa pożarowego w związku z zainstalowaniem punktu ładowania" (art. 12c ust. 5 pkt 5). To jeden z pięciu elementów jednej ekspertyzy, nie osobny dokument zlecany dodatkowo.

Pozostałe cztery elementy tej samej ekspertyzy to: moc przyłączeniowa budynku możliwa do wykorzystania na punkt ładowania, punkty w instalacji, w których przyłączenie jest dopuszczalne, wraz z ich parametrami, rozwiązania budowlane oraz techniczno-instalacyjne, w tym wymagania dotyczące wyrobów, oraz warunki niezbędne do bezpiecznej eksploatacji. Bezpieczeństwo pożarowe jest więc wpisane w ten sam dokument, obok mocy przyłączeniowej i parametrów technicznych, a nie traktowane jako wyjątek wymagający odrębnego opracowania.

Warto przy tym pamiętać, że katalog z art. 12c ust. 5 jest otwarty: ustawa posługuje się zwrotem „ekspertyza określa w szczególności", więc wymienione elementy to minimum, a nie zamknięta lista. W praktyce oznacza to, że projektant sporządzający ekspertyzę może, a czasem powinien, opisać zagadnienia ppoż. szerzej niż w jednym punkcie, jeśli budynek tego wymaga.

Kto sporządza ekspertyzę i jakie ma mieć uprawnienia?

Ekspertyzę, łącznie z częścią dotyczącą bezpieczeństwa pożarowego, sporządza osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych do projektowania bez ograniczeń (art. 12c ust. 3), a nie rzeczoznawca ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych. Ustawa nie wymienia rzeczoznawcy ppoż. w żadnym miejscu art. 12b i 12c.

Koszty sporządzenia ekspertyzy ponosi wnioskodawca (art. 12c ust. 6), a gdy w budynku wniosek złożyło kilku mieszkańców, można sporządzić jedną wspólną ekspertyzę obejmującą wszystkie lub wybrane punkty ładowania (art. 12c ust. 2). To praktyczne ułatwienie w budynkach, w których o punkt ładowania wnioskuje więcej niż jedna osoba naraz, bo dzieli koszt zamiast obciążać nim jednego wnioskodawcę.

Dlaczego zarządcy mimo to żądają opinii ppoż.?

Zarządcy sięgają po dodatkową opinię rzeczoznawcy głównie tam, gdzie warunki techniczne budynku nakładają na garaż podwyższone wymagania ppoż., na przykład systemy oddymiania albo tryskacze, a przepisy wykonawcze nie precyzują wprost, kto ma ocenić wpływ nowego punktu ładowania na te instalacje.

Warunki techniczne budynków nie zawierają przepisów dotyczących wprost punktów ładowania EV w garażach: jedyne odniesienie to ogólny zapis, że instalacja elektryczna budynku ma zapewniać dostarczanie energii o odpowiednich parametrach, w tym na potrzeby infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych, zgodnie z ustawą o elektromobilności. Nie ma tam przepisu technicznego, który wskazywałby, jak ocenić wpływ punktu ładowania na istniejący system oddymiania czy tryskacze.

To luka, nie zła wola. Zarząd wspólnoty odpowiada za bezpieczeństwo instalacji w częściach wspólnych budynku, a wobec braku precyzyjnego wzorca technicznego część zarządców asekuruje się dodatkową opinią, zamiast opierać się wyłącznie na ekspertyzie z art. 12c.

Czym są Wytyczne CNBOP 2024/2025, a czym nie są?

Wytyczne CNBOP-PIB w zakresie ochrony przeciwpożarowej garaży przeznaczonych do ładowania samochodów elektrycznych, wydanie 1 z 2024 r., opracowane z Komendą Główną Państwowej Straży Pożarnej i Polskim Stowarzyszeniem Nowej Mobilności, to publikacja instytutu badawczego zawierająca dobre praktyki, a nie akt prawa powszechnie obowiązującego. Sama w sobie nie tworzy więc ustawowego obowiązku angażowania rzeczoznawcy ppoż. W 2025 r. ukazało się kolejne wydanie tego opracowania.

To rozróżnienie nie umniejsza wartości wytycznych: powstały we współpracy z Komendą Główną PSP, więc mają realny autorytet techniczny, i mogą być użytecznym punktem odniesienia przy formułowaniu wymagań ppoż. w ramach ekspertyzy z art. 12c. Nie należy ich jednak mylić z przepisem: dopóki nie zostaną wprowadzone do systemu prawa jako rozporządzenie albo ustawa, ich stosowanie pozostaje dobrowolne.

Co w 2025 r. proponowała straż pożarna i dlaczego to nie weszło w życie?

Sekcję zaktualizowano 1 września 2026 r.: pełną historię wycofania projektu UDER53 i cztery odpowiedzi organów uzyskane w trybie dostępu do informacji publicznej przenieśliśmy do osobnego artykułu o wycofaniu projektu UDER53.

W piśmie z 24 czerwca 2025 r. Komenda Główna Państwowej Straży Pożarnej zaproponowała dopisanie do ustawy o elektromobilności nowego art. 12c ust. 5a, wymagającego uzgodnienia ekspertyzy z rzeczoznawcą ppoż., ale wyłącznie w garażach lub ich częściach, w których obowiązujące przepisy wymagają zastosowania systemu sygnalizacji pożarowej, instalacji wentylacji oddymiającej albo stałych samoczynnych urządzeń gaśniczych. Każdy z tych trzech systemów ma własne kryteria: dla systemu sygnalizacji pożarowej jest to strefa pożarowa przekraczająca 1500 m² lub garaż obejmujący więcej niż jedną kondygnację podziemną (§ 28 ust. 1 pkt 17 rozporządzenia MSWiA z 7 czerwca 2010 r.), dla wentylacji oddymiającej: brak bezpośredniego wjazdu lub wyjazdu z budynku albo powierzchnia strefy powyżej 1500 m² (§ 277 ust. 4 warunków technicznych), a dla stałych samoczynnych urządzeń gaśniczych wodnych: więcej niż dwie kondygnacje podziemne lub położenie poniżej drugiej kondygnacji podziemnej (§ 277 ust. 3 warunków technicznych). Projekt ustawy, w ramach którego zgłoszono tę propozycję, wycofano jednak 26 sierpnia 2025 r., a 19 lutego 2026 r. skreślono go z Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, więc ten proponowany obowiązek uzgadniania ekspertyzy z rzeczoznawcą nigdy nie trafił do ustawy.

Oś czasu tej propozycji wygląda następująco:

• 24 czerwca 2025 r.: MSWiA zgłasza na etapie Stałego Komitetu Rady Ministrów uwagi opracowane przez Komendę Główną PSP i CNBOP-PIB (pismo DP-WLO.0232.228.2025.RA, podpisane przez podsekretarza stanu Wiesława Leśniakiewicza, w latach 2008–2015 Komendanta Głównego PSP), w tym propozycję nowego art. 12c ust. 5a, ograniczonego do garaży wymagających systemu sygnalizacji pożarowej, wentylacji oddymiającej lub stałych samoczynnych urządzeń gaśniczych.
• 26 czerwca 2025 r.: Stały Komitet Rady Ministrów odracza rozpatrzenie projektu i zobowiązuje Ministra Klimatu i Środowiska do dodatkowych uzgodnień z MSWiA w zakresie zgodności z ochroną przeciwpożarową (protokół ustaleń nr 29, pkt 18).
• 26 sierpnia 2025 r.: Ministerstwo Klimatu i Środowiska wycofuje projekt z etapu Stałego Komitetu, wskazując jako przyczynę przeniesienie działu administracji rządowej „energia" do Ministra Energii.
• 19 lutego 2026 r.: Zespół do spraw Programowania Prac Rządu, w trybie obiegowym, skreśla projekt z Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów, wykonując wniosek Ministra Energii z 26 stycznia 2026 r., w którym w rubryce 10 wskazano uwagi strony społecznej, w tym przedstawicieli Komendy Głównej PSP; pełną historię obu etapów opisujemy w artykule o wycofaniu projektu UDER53.

Żaden z czterech organów nie wskazał dokumentu potwierdzającego przeprowadzenie uzgodnień, o które 26 czerwca 2025 r. wnioskował Stały Komitet Rady Ministrów; odpowiedzi udzieliły MSWiA, Ministerstwo Klimatu i Środowiska, Ministerstwo Energii oraz Komenda Główna Państwowej Straży Pożarnej. Treść wszystkich czterech odpowiedzi, razem z dokumentami źródłowymi, omawiamy w artykule o wycofaniu projektu UDER53.

Pismo z 24 czerwca 2025 r. zawierało też dwie inne propozycje: utrzymanie 30-dniowego terminu na zlecenie ekspertyzy przez zarząd, uzasadnione czasem potrzebnym na rozeznanie rynku, zapytania ofertowe oraz weryfikację i negocjacje z wykonawcami, a także rozszerzenie katalogu z art. 12c ust. 5 pkt 5 o wymagania dotyczące ograniczenia możliwości powstania pożaru, rozprzestrzeniania ognia i dymu, bezpieczeństwa ekip ratowniczych i przygotowania obiektu do działań ratowniczo-gaśniczych.

Pismo MSWiA z 24 czerwca 2025 r. udostępniamy w całości poniżej, uzyskane w trybie dostępu do informacji publicznej (odpowiedź MSWiA z 4 sierpnia 2026 r., znak DBISO-WODO.06770.3.89.2026.AW).

Kiedy udział rzeczoznawcy ppoż. naprawdę ma sens?

Rzeczoznawca ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych wchodzi do gry wtedy, gdy montaż punktu ładowania wiąże się z projektem podlegającym uzgodnieniu na podstawie odrębnych przepisów, najczęściej przy przebudowie garażu należącego do katalogu obiektów „istotnych" z rozporządzenia MSWiA z 17 września 2021 r., a nie przy typowym montażu pojedynczego wallboxa.

W praktyce chodzi o trzy odrębne ścieżki, rzadsze niż zwykła zgoda na punkt ładowania z art. 12b i niezależne od niej. Pierwsza to uzgodnienie projektu obiektu z katalogu obiektów „istotnych" z § 3 ust. 1 rozporządzenia z 17 września 2021 r. W przypadku garaży katalog obejmuje garaż wielokondygnacyjny (pkt 6 lit. a), garaż jednokondygnacyjny zamknięty, wymagający zastosowania urządzenia oddymiającego lub stałego samoczynnego urządzenia gaśniczego wodnego (pkt 6 lit. b), garaż zawierający w strefie pożarowej stanowiska postojowe dla więcej niż 20 samochodów na stanowiskach wielopoziomowych (pkt 6 lit. c), a niezależnie od tego każdy obiekt objęty obowiązkiem stosowania systemu sygnalizacji pożarowej, stałych urządzeń gaśniczych lub dźwiękowego systemu ostrzegawczego (pkt 7). Uzgodnienie dotyczy jednak tylko sytuacji, w której w ogóle powstaje projekt budowlany, na przykład przy przebudowie dotykającej warunków ochrony przeciwpożarowej. Druga to odstępstwo od warunków technicznych na podstawie art. 9 Prawa budowlanego, wymagające ekspertyzy rzeczoznawcy ppoż., dostępne jednak wyłącznie przy pozwoleniu na budowę, więc nie dotyczy typowego montażu punktu ładowania (art. 29 ust. 2 pkt 26 Prawa budowlanego). Trzecia to rozwiązania zamienne w stosunku do wymagań ochrony przeciwpożarowej na podstawie ustawy o ochronie przeciwpożarowej.

Warto zapamiętać próg, który spina tę sekcję z propozycją straży pożarnej z 2025 r.: system sygnalizacji pożarowej jest obowiązkowy w garażach podziemnych, w których strefa pożarowa przekracza 1500 m² lub które obejmują więcej niż jedną kondygnację podziemną (§ 28 ust. 1 pkt 17 rozporządzenia MSWiA z 7 czerwca 2010 r.). Ten próg jest jednym z trzech kryteriów, które Komenda Główna PSP wskazywała w propozycji z 2025 r. jako przesłankę uzgodnienia z rzeczoznawcą. Poniżej tego progu udział rzeczoznawcy nie wynika z żadnego z powyższych mechanizmów, chyba że planowane są roboty budowlane niezależne od samego montażu punktu ładowania.

Niezależnie od obowiązków formalnych, w garażach o podwyższonym ryzyku, zwłaszcza powyżej opisanego progu, zaangażowanie rzeczoznawcy ppoż. bywa merytorycznie uzasadnione. Dobrowolna konsultacja może podnieść jakość przyjętych rozwiązań, nawet jeśli przepisy jej nie wymagają.

Co zrobić, gdy zarządca uzależnia zgodę od opinii ppoż.?

Gdy zarządca uzależnia wydanie zgody od dostarczenia odrębnej opinii rzeczoznawcy ppoż., warto pisemnie wskazać, że taka przesłanka nie figuruje w zamkniętym katalogu art. 12b ust. 8, i zaproponować ekspertyzę zgodną z art. 12c, obejmującą już wymagania ppoż., jako wystarczającą podstawę decyzji.

Warto rozróżnić dwa porządki: co ustawa wymaga do wydania zgody, a czego zarządca oczekuje jako warunku dodatkowego. Pierwsze jest egzekwowalne wprost z art. 12b i 12c, drugie to kwestia uzgodnienia, którą zwykle da się rozwiązać, doprecyzowując zakres ekspertyzy, zamiast zamawiać osobny dokument.

Praktyczna kolejność kroków w takiej sytuacji wygląda tak:

• zaproponuj wykonawcę ekspertyzy z uprawnieniami wymaganymi przez art. 12c ust. 3 i poproś, żeby część dotyczącą bezpieczeństwa pożarowego opisał szerzej niż jednym zdaniem;
• poproś zarządcę pisemnie o wskazanie podstawy prawnej żądania odrębnej opinii, jeśli mimo to je podtrzymuje;
• jeśli sprawa utyka mimo tych kroków, skorzystaj z pełnej ścieżki egzekwowania terminów i sporu opisanej w artykule o zgodzie wspólnoty na montaż ładowarki.

Specyfikę montażu w garażach podziemnych, w tym prowadzenie trasy kablowej i uzgodnienia z zarządcą, opisujemy też na stronie montaż wallboxa w garażu podziemnym.

Skąd bierze się ostrożność zarządców i jak ją bezpiecznie rozwiązać?

Ostrożność zarządców wynika zwykle z odpowiedzialności za bezpieczeństwo części wspólnych i niepewności co do zakresu ekspertyzy z art. 12c, a nie z przepisu nakładającego obowiązek odrębnej opinii ppoż. Bezpieczniejszym rozwiązaniem jest doprecyzowanie zakresu ekspertyzy z wykonawcą niż żądanie dodatkowego dokumentu bez podstawy ustawowej.

Zarząd wspólnoty ma pełne prawo dopytywać wykonawcę o zakres oceny ryzyka pożarowego w ramach ekspertyzy, korzystając z tego, że katalog jej elementów jest otwarty (art. 12c ust. 5). To rozwiązanie tańsze i szybsze niż zamawianie osobnego dokumentu spoza ustawy, a realnie adresuje te same obawy. W budynkach, w których o punkt ładowania wnioskuje więcej mieszkańców, warto pamiętać też o możliwości zlecenia jednej wspólnej ekspertyzy dla kilku wniosków (art. 12c ust. 2), co ułatwia zarządowi ujednolicenie podejścia do całego garażu.

Najczęstsze pytania

Czy zarząd może odmówić zgody na wallbox z powodu braku opinii ppoż.?

Nie. Brak opinii rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych nie jest przesłanką odmowy w zamkniętym katalogu art. 12b ust. 8 ustawy o elektromobilności. Katalog wymienia cztery przesłanki: niemożliwość instalacji wynikającą z ekspertyzy, brak tytułu prawnego, brak zgody właściciela lokalu oraz brak zobowiązania do pokrycia kosztów, i żadna z nich nie dotyczy dokumentów ppoż. spoza ustawy.

Kto płaci, jeśli zarządca mimo to zleci dodatkową opinię ppoż. poza ustawą?

Koszt ustawowej ekspertyzy z art. 12c ponosi wnioskodawca (art. 12c ust. 6). Koszt dodatkowej opinii rzeczoznawcy, zamawianej poza procedurą ustawową, to kwestia do uzgodnienia między stronami, bo ustawa takiego dokumentu nie przewiduje i nie wskazuje, kto miałby za niego zapłacić.

Czy wytyczne CNBOP są obowiązkowe prawnie?

Nie. To publikacja instytutu badawczego zawierająca dobre praktyki, opracowana z Komendą Główną PSP, a nie akt prawa powszechnie obowiązującego. Wydanie 1 ukazało się w 2024 r., a kolejne w 2025 r. Można się nimi kierować przy sporządzaniu ekspertyzy, ale nie tworzą one samodzielnie obowiązku angażowania rzeczoznawcy ppoż.

Czy każdy garaż podziemny wymaga systemu sygnalizacji pożarowej przy montażu ładowarki?

Nie. System sygnalizacji pożarowej jest obowiązkowy tylko wtedy, gdy strefa pożarowa garażu przekracza 1500 m² lub garaż obejmuje więcej niż jedną kondygnację podziemną (§ 28 ust. 1 pkt 17 rozporządzenia MSWiA z 7 czerwca 2010 r.), niezależnie od tego, czy w garażu montuje się punkty ładowania.

Czy propozycja straży pożarnej z 2025 r. o obowiązkowym uzgodnieniu z rzeczoznawcą weszła w życie?

Nie. Projekt nowelizacji, w ramach którego zgłoszono tę propozycję, wycofano 26 sierpnia 2025 r., a 19 lutego 2026 r. skreślono go z Wykazu prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Żaden z czterech organów nie wskazał dokumentu potwierdzającego przeprowadzenie uzgodnień, o które 26 czerwca 2025 r. wnioskował Stały Komitet Rady Ministrów; odpowiedzi udzieliły MSWiA, Ministerstwo Klimatu i Środowiska, Ministerstwo Energii oraz Komenda Główna Państwowej Straży Pożarnej. Pełną historię i dokumenty opisujemy w artykule o wycofaniu projektu UDER53.

Czy projektant-elektryk może ocenić ryzyko pożarowe bez udziału rzeczoznawcy ppoż.?

Tak, w zakresie przewidzianym w art. 12c ust. 5 pkt 5 ustawy o elektromobilności. To zadanie ustawa powierza osobie z uprawnieniami budowlanymi do projektowania instalacji elektrycznych bez ograniczeń (art. 12c ust. 3), nie rzeczoznawcy ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Kiedy przebudowa garażu jednak wymaga uzgodnienia z rzeczoznawcą ppoż.?

Wtedy, gdy powstaje projekt przebudowy dotyczący warunków ochrony przeciwpożarowej garażu należącego do katalogu obiektów „istotnych" z rozporządzenia MSWiA z 17 września 2021 r., na przykład garażu wielokondygnacyjnego albo wyposażonego w system sygnalizacji pożarowej, wentylację oddymiającą lub stałe urządzenia gaśnicze.

Co zrobić, jeśli zarządca mimo wszystko uzależnia zgodę od opinii ppoż. jako warunku?

Wskazać pisemnie brak takiej przesłanki w zamkniętym katalogu art. 12b ust. 8 i zaproponować ekspertyzę zgodną z art. 12c, obejmującą już wymagania ppoż., jako wystarczającą podstawę decyzji. Przy dalszej zwłoce warto skorzystać ze ścieżek egzekwowania terminów opisanych w artykule o zgodzie wspólnoty na montaż ładowarki.

Jeśli zarządca w Twoim budynku żąda dokumentów spoza tego, co przewiduje ustawa, albo procedura utyka na etapie ekspertyzy, skontaktuj się z nami. Pomagamy przygotować wniosek i ekspertyzę zgodne z art. 12b i 12c, w tym część dotyczącą bezpieczeństwa pożarowego, i prowadzimy rozmowę z zarządcą tak, żeby dodatkowe żądania nie wydłużały procedury bez potrzeby.

Konrad Kluz, współzałożyciel EVia Charge, zajmuje się montażem wallboxów dla klientów indywidualnych, w tym w budynkach wielorodzinnych i garażach podziemnych.

Photo by Claudio Schwarz on Unsplash