Zarządy wspólnot mieszkaniowych coraz częściej otrzymują wnioski o zgodę na montaż wallboxa i szybko odkrywają, że wallbox we wspólnocie mieszkaniowej to nie tylko kwestia formalnej zgody, lecz przede wszystkim kwestia infrastruktury elektroenergetycznej. Zarząd podejmuje uchwałę, elektryk przychodzi z projektem i w tym momencie pojawia się problem, o którym nikt wcześniej nie rozmawiał: brakuje mocy przyłączeniowej. Albo jest jej tyle, że starczy na jeden, może dwa wallboxy, ale nie na dziesięć.
To nie jest awaria ani błąd projektowy. To konsekwencja tego, że stara infrastruktura elektroenergetyczna powstawała wtedy, gdy nikt nie myślał o ładowaniu samochodów elektrycznych.
Skąd bierze się problem
Budynki wielorodzinne powstałe przed 2010 rokiem były projektowane z zapotrzebowaniem na energię na potrzeby oświetlenia, sprzętów AGD i ewentualnie kuchenek elektrycznych. Standardowe mieszkanie zużywało szczytowo kilka kilowatów. Całe przyłącze budynku z 40–60 lokalami mogło być zwymiarowane na kilkadziesiąt kilowatów całkowitej mocy, przy czym projektanci stosowali wskaźniki jednoczesności: zakładali, że nie wszystkie urządzenia pracują jednocześnie na pełnej mocy.
Wallbox o mocy 11 kW pracujący przez trzy do czterech godzin wieczorem to zupełnie inna charakterystyka poboru niż kuchenka elektryczna. Do tego właściciele aut elektrycznych na osiedlu mają ten sam nawyk: podłączają samochód po powrocie do domu, czyli między godziną 17 a 20. Kilkanaście wallboxów uruchamiających się w tym samym oknie czasowym to obciążenie szczytowe, którego żaden blok z lat 80. czy 90. nie był w stanie zaabsorbować bez przebudowy.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 maja 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 892) nowe budynki wielorodzinne muszą zapewniać minimalną moc przyłączeniową dla stanowisk postojowych obliczoną jako iloczyn 50% liczby miejsc i wartości 3,7 kW. Budynki starsze tego wymogu nie spełniają, bo nie musiały.
Ile punktów ładowania można realnie podłączyć
Wallbox 11 kW wymaga instalacji trójfazowej i zabezpieczenia zwykle 3 × 16 A. Model 22 kW potrzebuje 3 × 32 A. Pojedynczy wallbox 11 kW rezerwuje dla siebie około 11 kW mocy w szczycie.
W typowym bloku wielorodzinnym moc dostępna na części wspólnej, w garażu podziemnym lub ciągach parkingowych, jest fragmentem całkowitego przyłącza budynku. Zostaje po odjęciu mocy zarezerwowanej dla lokali mieszkalnych. W praktyce bywa to od kilkunastu do kilkudziesięciu kilowatów, zależnie od stanu infrastruktury i tego, ile OSD przydzielił budynkowi przy przyłączeniu.
Prosty rachunek: jeśli na parkingu dostępne jest 30 kW mocy, to bez żadnego zarządzania można bezpiecznie podłączyć 2–3 wallboxy o mocy 11 kW i mieć margines na oświetlenie i systemy bezpieczeństwa. To zdecydowanie za mało dla osiedla, na którym mieszka kilkadziesiąt rodzin z samochodami elektrycznymi.
Ekspertyza techniczna instalacji elektrycznej: co to jest i kto ją wykonuje
Zanim zarząd wspólnoty wyda zgodę na montaż wallboxa, ustawa o elektromobilności (art. 12b) wymaga sporządzenia ekspertyzy technicznej instalacji elektrycznej budynku. Obowiązek ten dotyczy instalacji w częściach wspólnych, w tym garaży podziemnych i naziemnych miejsc postojowych na terenie nieruchomości. Ekspertyzy nie trzeba sporządzać tylko wtedy, gdy budynek miał od początku zaprojektowaną instalację przystosowaną do zasilania punktów ładowania, co w praktyce dotyczy wyłącznie nowych inwestycji.
Ekspertyzę może sporządzić wyłącznie osoba posiadająca uprawnienia budowlane w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych do projektowania bez ograniczeń. To nie jest zwykły elektryk z uprawnieniami SEP, ale projektant z pełnymi uprawnieniami budowlanymi. Różnica jest istotna, bo ekspertyza jest dokumentem formalnym, na podstawie którego zarząd podejmuje decyzję i który może być podważony w sporze.
Ekspertyza stwierdza trzy rzeczy: dostępną moc przyłączeniową budynku, stan istniejącej instalacji elektrycznej w częściach wspólnych oraz miejsca, w których technicznie możliwe jest przyłączenie punktów ładowania. Część ekspertyz obejmuje też ocenę aspektów przeciwpożarowych. Na podstawie wyniku ekspertyzy zarząd decyduje, czy zgoda jest możliwa i na jakich warunkach. Jeśli wynik jest pozytywny, zarząd nie może odmówić zgody bez innego uzasadnienia technicznego lub prawnego.
Koszt ekspertyzy ponosi wnioskodawca, czyli mieszkaniec składający wniosek o wallboxa. Przed montażem pierwszej ładowarki w budynku, który nigdy wcześniej nie miał żadnego punktu ładowania, ekspertyza jest pierwszym krokiem, bez którego proces nie może formalnie ruszyć.
Co można zrobić bez rozbudowy przyłącza
Rozwiązaniem, które pozwala podłączyć więcej ładowarek bez zmiany umowy z OSD, jest dynamiczne zarządzanie obciążeniem (ang. dynamic load management). System centralny mierzy bieżący pobór mocy budynku i na tej podstawie przydziela dostępną moc do aktywnych ładowarek. Gdy mieszkańcy wracają do domu i uruchamiają AGD, system automatycznie ogranicza moc ładowania samochodów. Gdy szczyt mija, moc wraca do ładowarek.
Zamiast jednego wallboxa 11 kW działającego na pełnej mocy, mamy na przykład pięć ładowarek, z których każda w szczycie pracuje z mocą 2–3 kW, a w godzinach nocnych, kiedy blok śpi, dostaje 7–9 kW. Samochód i tak się ładuje przez noc, właściciel rano ma pełny akumulator.
Wallboxy obsługujące dynamiczne zarządzanie obciążeniem komunikują się przez protokół OCPP lub przez dedykowane systemy producentów. Wymaga to wspólnego sterownika dla całej grupy ładowarek oraz licznika pomiarowego przy głównym zabezpieczeniu budynku. To koszt dodatkowy przy instalacji, ale niższy niż rozbudowa przyłącza.
Ważne zastrzeżenie: dynamiczne zarządzanie mocą ma sens przy kilku do kilkunastu ładowarkach. Przy bardzo dużej liczbie punktów, powiedzmy 30 i więcej w bloku z 60 lokalami, sama redystrybucja mocy już nie wystarczy i kwestia rozbudowy przyłącza staje się nieunikniona.
Ograniczenie prawne warte odnotowania: zgodnie z ustawą o elektromobilności (art. 12b) instalacja i eksploatacja punktu ładowania o mocy poniżej 11 kW to czynność zwykłego zarządu wspólnoty. Zarząd może wyrazić zgodę samodzielnie, bez głosowania uchwały przez wszystkich właścicieli. Dla punktów o mocy 11 kW i wyższej potrzebna jest już uchwała.
Kiedy rozbudowa przyłącza jest nieunikniona
Jeśli wspólnota chce zaoferować ładowanie większej grupie mieszkańców, a w perspektywie kilku lat to będzie konieczność, sama redystrybucja mocy nie wystarczy. Trzeba zwiększyć moc przyłączeniową budynku.
Procedura wygląda następująco. Wspólnota lub jej zarządca składa wniosek o określenie warunków przyłączenia do właściwego Operatora Systemu Dystrybucyjnego (OSD): w Warszawie jest to Stoen Operator, w innych regionach kraju PGE Dystrybucja, Tauron Dystrybucja, Energa-Operator lub Enea Operator. Wniosek zawiera adres budynku, aktualną moc przyłączeniową i żądaną nową wartość.
OSD wydaje warunki przyłączenia, czyli dokument określający, co technicznie jest możliwe i jakie prace trzeba wykonać. Warunki są ważne 2 lata od daty wydania. Na ich podstawie podpisywana jest umowa o przyłączenie, której projekt zachowuje ważność przez termin wynikający z warunków OSD. Prace wykonuje OSD lub uprawniony wykonawca, w zależności od zakresu.
Czas realizacji całego procesu zależy od zakresu inwestycji. Jeśli rozbudowa wymaga wymiany kabla zasilającego lub modernizacji stacji transformatorowej, można liczyć od kilku miesięcy do ponad roku. Zgodnie z Prawem energetycznym (art. 7) OSD ma ustawowy termin na wydanie warunków i realizację przyłączenia, ale w przypadku prac wymagających modernizacji sieci terminy są dłuższe.
Rozbudowa przyłącza wiąże się z kosztami. Część ponosi wnioskodawca, część OSD. Konkretne kwoty wynikają z wydanych warunków przyłączenia i zależą od zakresu niezbędnych prac sieciowych.
Wallbox we wspólnocie mieszkaniowej: najczęstsze pytania zarządców
Czy wspólnota musi wyrazić zgodę na montaż wallboxa przez pojedynczego mieszkańca?
Tak. Mieszkaniec nie może samodzielnie ingerować w instalację elektryczną części wspólnej budynku. Musi złożyć wniosek do zarządu, który ocenia, czy budynek ma wystarczającą moc przyłączeniową. Dla wallboxa poniżej 11 kW zarząd może wydać zgodę samodzielnie, bez uchwały właścicieli. Dla mocy 11 kW i wyższej wymagana jest już uchwała właścicieli.
Kiedy zarząd wspólnoty może odmówić montażu wallboxa?
Zarząd może odmówić, jeśli budynek nie dysponuje wystarczającą mocą przyłączeniową do bezpiecznej obsługi dodatkowego punktu ładowania, a wnioskodawca nie proponuje rozwiązania kompensującego, na przykład dynamicznego zarządzania obciążeniem. Odmowa jest zasadna także wtedy, gdy planowana instalacja naruszałaby wspólną infrastrukturę elektryczną lub wymagała prac, na które wspólnota nie wyraziła zgody. Jeśli ekspertyza techniczna instalacji elektrycznej ma wynik pozytywny, zarząd nie może odmówić bez innego uzasadnienia. Odmowa bez uzasadnienia technicznego lub prawnego może być podważona przez mieszkańca na drodze administracyjnej, dlatego zarząd powinien każdą decyzję odmowną dokumentować.
Skąd sprawdzić, ile mocy przyłączeniowej ma nasz budynek?
Tę informację ma zarządca nieruchomości lub administrator budynku. Powinna wynikać z umowy zawartej z OSD. Można też zapytać bezpośrednio operatora dystrybucyjnego obsługującego dany adres, podając numer licznika przyłącza głównego.
Czy jeden wallbox znacząco obciąży sieć budynku?
To zależy od aktualnego zapasu mocy. Jeden wallbox 11 kW uruchomiony wieczorem może spowodować przepalenie głównego bezpiecznika, jeśli budynek nie ma wolnej mocy. Przed montażem pierwszej ładowarki zawsze należy wykonać analizę dostępnej mocy, co jest częścią obowiązkowej ekspertyzy technicznej instalacji elektrycznej. EVia wykonuje takie analizy w ramach bezpłatnej wyceny montażu wallboxa.
Ile kosztuje rozbudowa przyłącza dla budynku wielorodzinnego?
Nie ma jednej odpowiedzi. Koszt wynika z wydanych przez OSD warunków przyłączenia i zakresu niezbędnych prac. Zależy między innymi od odległości do stacji transformatorowej, stanu istniejącej infrastruktury i żądanego przyrostu mocy. Warunki przyłączenia są bezpłatne. Wniosek do OSD nic nie kosztuje i warto go złożyć, żeby wiedzieć, z jakimi kosztami realistycznie się liczyć.
Czy dynamiczne zarządzanie obciążeniem rozwiąże problem mocy przy 20 lub 30 ładowarkach?
Przy 20–30 ładowarkach samo dynamiczne zarządzanie obciążeniem pozwala podłączyć wszystkie urządzenia, ale każde z nich będzie ładować z mocą wyraźnie niższą niż nominalna, szczególnie w godzinach wieczornego szczytu. Dla samochodów z większymi bateriami (60–80 kWh) ładowanie nocą przy 2–3 kW może nie wystarczyć do pełnego naładowania do rana. W takiej skali rozbudowa przyłącza jest rozwiązaniem bardziej efektywnym długoterminowo.
Co zrobić, gdy OSD odmawia zwiększenia mocy lub termin realizacji jest bardzo długi?
Operator ma ustawowe obowiązki przyłączenia i terminy regulowane Prawem energetycznym. W przypadku nieuzasadnionej odmowy lub przekroczenia terminów wspólnota może złożyć skargę do Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki (URE). W praktyce warto jednak najpierw zapytać OSD o techniczne możliwości. Czasem ograniczeniem nie jest zła wola operatora, ale realna pojemność sieci w danym rejonie i konieczność szerszej modernizacji.
Photo by Haberdoedas on Unsplash
